Архнадзор

декабря
2018

Что выгоднее: снести или сохранить?

При нарастающих темпах сноса исторической застройки Москва теряет не только свое культурно-историческое наследие, своеобразие, но и экономический потенциал. Наринэ Тютчева, глава архитектурного бюро «Рождественка» и основатель «РЕ-школы», сопоставила по нашей просьбе преимущества и потери застройщика при выборе варианта «сохранить» или «снести».

Опираясь на общемировой и многолетний собственный опыт по работе с историческими зданиями, она убедительно доказывает, что сохранение выгоднее сноса по целому ряду показателей. Обращаясь к инвесторам, застройщикам и властям, известный своим бережным отношением к исторической среде архитектор наглядно демонстрирует, что именно при сохранении создается устойчивая экономическая модель девелопмента.

	ВАРИАНТ 1. СОХРАНЕНИЕ ОБЪЕКТА
+	ЭКОНОМИЯ	—	ЗАТРАТЫ
1	Сохранение имеющихся стен, построенных из качественного кирпича на известковом растворе с оригинальными проемами и перемычками.	1	Необходим ремонт кладки. Объем работ и материалов по затратам равен максимум (при остроаварийном случае) 30–40% от затрат на возведение нового объема. Кроме того, возможно повторное использование старого кирпича.
2	Возможность использования кирпичной открытой кладки в интерьере без дополнительной отделки.	2	Дополнительные затраты при устройстве подземного пространства — свайное усиление фундаментов, временное усиление существующих конструкций здания. Оба вида усиления впоследствии интегрируются в окончательный объем и не являются «бросовыми». Стоимость возведения такого подземного пространства без сноса равна в среднем 100 тыс. рублей за 1 кв. метр (по опыту аналогичных сооружений).
3	Возможно оштукатуривание фасадов натуральным известковым раствором отечественного производства. Экономия на стоимости материалов. Благодаря натуральной природе всех компонентов фасад не требует ремонта минимум 15 лет и «красиво стареет».	3	При сохранении толстых старых стен девелопер «недобирает» около 5% возможных дополнительных площадей.
4	Благодаря толщине стен и их паропроницаемости здание становится экологичным и энергоэффективным, что сказывается на экономии не только инженерной инфраструктуры, но и затрат на эксплуатацию. При наличии естественной вентиляции в таких зданиях можно вообще отказаться от приточно-вытяжной вентиляции (кроме особых помещений) и ограничиться кондиционированием.
5	Сокращается срок строительства на время от 3 до 6 месяцев.
6	Устойчивая экономическая модель девелопмента, поскольку на любом этапе и при любых обстоятельствах здание существует как зримый объект недвижимости.


	ВАРИАНТ 2. СНОС ОБЪЕКТА
+	ЭКОНОМИЯ	—	ЗАТРАТЫ
1	При сносе толстых старых стен девелопер «добирает» около 5% возможных дополнительных площадей.	1	Затраты на разборку конструкций, в том числе и на получение соответствующего разрешения.
2	Не требуется свайное усиление фундаментов, за исключением сохраняемой стены фасада.	2	Затраты на вывоз и утилизацию строительных отходов, в том числе и на получение соответствующего разрешения.
		3	Затраты на закупку материалов (100 %) и возведение нового здания.
		4	Затраты на возведение конструкций по удержанию оставляемого фасада. По объему они почти равны конструкциям новых перекрытий, но использованы для этого быть не могут, поэтому эти затраты — «бросовые».
		5	Стены возводятся по «современной» технологии из синтетических материалов, на синтетических связующих и утепляются снаружи. В этом случае практически невозможно повторить форму и пропорции проемов, глубину откосов. Все это сразу выдает «новодел». Отделка фасадов происходит по так называемой «мокрой» технологии, т. е. штукатурка синтетическим раствором по сетке. Новое строение подвержено усадке. Как правило, на второй-третий год такой фасад начинает трескаться и требует постоянного ремонта.
		6	Требуется внутренняя отделка всех стен.
		7	Здание не паропроницаемое и требует дополнительной искусственной климатической системы, что сказывается на стоимости инженерного оборудования и дальнейшей эксплуатации.